近幾個(gè)月，出現一種市場(chǎng)現象：在全國樓市趨于復蘇的過(guò)程中，改善性需求明顯釋放，少數城市甚至可以說(shuō)是爆發(fā)。突出表現在過(guò)去幾年滯銷(xiāo)的大戶(hù)型、高單價(jià)住宅，突然開(kāi)始容易銷(xiāo)售了。比如上海閘北區非核心地段，某7萬(wàn)元單價(jià)的樓盤(pán)，居然開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額也能超20億。這在2011至1014年期間，基本不可想象。而這種現象，同樣出現在北京、深圳、廣州、廈門(mén)等諸多城市。

面對這一市場(chǎng)現象，很多普通民眾會(huì )感到詫異：中國住宅都過(guò)剩了，有錢(qián)人都有幾套房，為何還在買(mǎi)房？大力反貪之下，貪官們不都在拋售豪宅嗎？中國房?jì)r(jià)漲不動(dòng)了，買(mǎi)這些大戶(hù)型豈不很傻？要征房產(chǎn)稅了，高檔房肯要繳很多稅呀！

針對這些頗為流行的社會(huì )迷思，筆者簡(jiǎn)要做些分析。近期改善性購房需求爆發(fā)，高檔房銷(xiāo)售好轉，主要原因有三。

其一，政策面轉暖。眾所周知，2010年4月史上最嚴厲的“國十條”出臺后，陸續又出臺了很多打壓投資投機性購房需求的政策，如限購、限價(jià)、限貸等。由于投資性購房需求與改善性購房需求之間界限不清，官方也沒(méi)有能力精準甄別，所以“國十條”之后改善需求也被大面積誤傷了。

政策轉機初顯于去年，逆轉于今年3月。去年二季度開(kāi)始，多數城市陸續取消了限購，地方政府也不再實(shí)行限價(jià)，9月30日央行和銀監會(huì )出臺“央四條”，放松限貸，對擁有1套住房并已結清貸款的家庭，再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，執行首套房貸款政策；對于非限購城市，解除三套及以上禁貸的政策。今年3月李總理在政府工作報告中，罕見(jiàn)的提出支持改善性住房需求，于是其后六部委出臺三個(gè)文件，在稅收、信貸等加大支持改善需求力度。

其二，市場(chǎng)需求久抑必揚。在很多商品市場(chǎng)中，都存在一個(gè)現象，不論什么原因，當需求被壓制一段時(shí)間之后，常常會(huì )有自發(fā)性的釋放。2010至2014年，全國多數高檔房（包括大戶(hù)型公寓和別墅）樓盤(pán)都遭遇銷(xiāo)售困局，這也就意味著(zhù)很多這類(lèi)購房需求被抑制了幾年。有購買(mǎi)能力和意愿的剛需（一般為首次置業(yè)），一般不會(huì )等待超過(guò)兩年。而改善需求（包括首次改善、二次改善、多次改善），可以等待更長(cháng)時(shí)間。

關(guān)于住宅過(guò)剩、空置率過(guò)高等論調，筆者并不認同。部分三四線(xiàn)城市確實(shí)存在開(kāi)發(fā)過(guò)度、住宅庫存偏高、部分偏遠新建小區入住率偏低等現象，但就全國而言，情況并沒(méi)那么糟，我國城鎮化率還遠沒(méi)達到70%，至2025年之前，每年城鎮新增住宅需求仍能平均達10億平米左右。在市場(chǎng)無(wú)形之手的作用下，賺不到錢(qián)的開(kāi)發(fā)商自然會(huì )減少盲目投資和擴張。況且，一線(xiàn)城市和多數二線(xiàn)城市，基本不存在住宅過(guò)剩的問(wèn)題，人們購房需求是真實(shí)存在的。

另外，還有種看似有理的流行言論：計劃生育導致“4-2-1”家庭結構（4個(gè)老人1對父母1個(gè)孩子），未來(lái)20年，六個(gè)祖父輩的幾套房都留給一對年輕夫妻，則共有六七套房。這一觀(guān)點(diǎn)存在諸多缺陷，其中之一是即便真有六七套房，大部分都是老舊破小的房子與小區，居住性能很差。人們追求居住舒適度的需求無(wú)止境，當前大部分家庭仍缺好房。這就是改善需求源源不斷冒出來(lái)的根本原因。

其三，股市獲利資金流入樓市。據筆者的研究，股市和樓市的關(guān)系是：同向、不同步。所謂“同向”，是指二者皆受貨幣政策和流動(dòng)性的影響，在寬松條件下，二者皆易上漲，反之則易下跌。所謂“不同步”，是指一般股市先變化，樓市后變化。另外，二者皆具有“財富效應”，其中股市財富效應更易向樓市溢出，也即股市賺錢(qián)后轉而購房。

就本輪市場(chǎng)上行周期來(lái)看，股市和樓市的關(guān)系可分為三個(gè)階段。第一階段，去年四季度至今年一季度：股市先于樓巿上漲，股價(jià)漲而房?jì)r(jià)不漲，分流資金，利空樓市。第二階段，今年4月以來(lái)，股市上漲已到中場(chǎng)，或者已進(jìn)入下半場(chǎng)，房?jì)r(jià)止跌上漲，二者各得其所，互有影響，總體中性。第三階段：股市見(jiàn)頂下跌，部分資金轉至樓市，房?jì)r(jià)繼續漲，時(shí)間難測，暫估2016上半年前后吧。

當前，正處于第二階段。今年3月底的樓市新政，驅動(dòng)市場(chǎng)復蘇，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲，其中深圳相當火爆。預計全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)于5月份總體翻紅，其后越來(lái)越多的城市房?jì)r(jià)止跌上漲。而滬指上漲至4500點(diǎn)至5000點(diǎn)后，越來(lái)越多的老股民、高凈值人群已開(kāi)始提前防范風(fēng)險，其中部分人將獲利資金轉入樓市，可能少量屬于投資性購房，但這部分人所購偏高端住宅，多屬自住性改善需求。