導讀：

養老地產(chǎn)成了地產(chǎn)企業(yè)戰略轉型的香餑餑，熱潮下，外行看熱鬧，內行看門(mén)道。佳兆業(yè)對養老地產(chǎn)市場(chǎng)空間、融資方式和經(jīng)營(yíng)模式等方面的研究，堪稱(chēng)“有門(mén)道”。

一、中國的房地產(chǎn)養老市場(chǎng)

1.從統計來(lái)看，國內外情形相仿，居家養老，社區養老和機構養老呈現90：7：3的比例關(guān)系，居家養老擁有最大的市場(chǎng)價(jià)值。

（1）居家養老

在普通住宅設計和建設時(shí)，就把老年人的需求考慮進(jìn)去，即打造“通用住宅”。如果在開(kāi)始就考慮這些需求，成本不會(huì )超過(guò)房屋造價(jià)的1%，日本在此方面經(jīng)驗豐富。

（2）社區養老

專(zhuān)門(mén)為老年人建設的社區，通常設置大量的老年人健康、娛樂(lè )配套。這樣的社區是非常受歡迎的，老年人到這種社區有集體生活，可能有人照顧，也不感覺(jué)孤獨，該類(lèi)項目國內如北京太陽(yáng)城比較成功。

（3）機構養老

專(zhuān)門(mén)的養老院，有完善的醫療、護理設施，通常屬于政府的公益項目，為有特殊需要的老年人群設立。

2.“小市場(chǎng)，大供應”

7%的市場(chǎng)需求VS70%的市場(chǎng)供應，出現的錯位說(shuō)明現存的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中并沒(méi)有針對老年人的需求專(zhuān)門(mén)為其開(kāi)發(fā)出特定產(chǎn)品。

觀(guān)點(diǎn)：

1.根據經(jīng)驗，在郊區項目中約有8-10%的客戶(hù)是老年人，置業(yè)目的是養老，隨著(zhù)中國的老齡化進(jìn)一步加劇，這個(gè)比例在穩步上升。

2.根據前一點(diǎn)，郊區大盤(pán)、區域項目如果做“純養老”會(huì )有很大的風(fēng)險，但是如果提出“全齡化”的社區概念，在項目中設置10%左右的老年住宅產(chǎn)品，會(huì )是很大的機會(huì )點(diǎn)。

二、融資方式

從開(kāi)發(fā)主體看，開(kāi)發(fā)商、保險公司、政府是國內養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三個(gè)主要力量。而國外養老地產(chǎn)投資商未來(lái)有可能會(huì )成為第四股力量。

三、產(chǎn)品設計

老年住宅的產(chǎn)品設計需從老年人的需求出發(fā)，而根據老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個(gè)階段，不同的階段有不同的需求。

四、經(jīng)營(yíng)模式

1.分類(lèi)

由區位分類(lèi)，養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為度假養老、郊區養老、市區養老幾類(lèi)。

（1）度假養老

國內人群：據全國老齡委的調查顯示，我國每年老年人旅游人數已經(jīng)占到全國旅游總人數的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)時(shí)考慮老年產(chǎn)品是一個(gè)值得關(guān)注的方向。

國外人群：一些發(fā)達國家，如日本、瑞士養老成本非常高，勞動(dòng)力缺乏，所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來(lái)養老，身體變差了之后再回國，所以，國外這部分人群也是我們未來(lái)開(kāi)發(fā)養老項目時(shí)可能會(huì )利用到的客群。

（2）郊區養老

老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區樓盤(pán)對他來(lái)講是一樣的。于是郊區樓盤(pán)對于上班族這是低價(jià)值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養老，所以遠郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養老，土地的價(jià)值反而被釋放出來(lái)了。

（3）市區養老

未來(lái)城市市區內會(huì )有一部分社區向養老轉型，更多地注入老年服務(wù)。養老社區能夠在市區當然好，但是市區內資源非常有限，空間太小，成本過(guò)高，所以養老地產(chǎn)要想有一定的規模，還是要去走郊區化、遠郊化路線(xiàn)。

2.出售VS出租

養老地產(chǎn)的物業(yè)是采取銷(xiāo)售還是持有經(jīng)營(yíng)的模式，其實(shí)通常是由開(kāi)發(fā)土地屬性決定的。

3.盈利模式

國內的會(huì )員制盈利模式是在國外原有的模式基礎上進(jìn)行了創(chuàng )新：

（1）原有模式

會(huì )員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過(guò)專(zhuān)業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專(zhuān)業(yè)管理機構一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。

（2）改進(jìn)模式

中國式創(chuàng )新：根據中國傳統的消費習慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會(huì )員制模式采取了創(chuàng )新，增加了記名會(huì )員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會(huì )員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會(huì )員卡可以繼承和轉讓?zhuān)鶕?shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，這種模式相對于非記名會(huì )員制度來(lái)講，更容易被中國市場(chǎng)接收。

4.國內養老地產(chǎn)其他的盈利模式

（1）逆抵押貸款購房

這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購買(mǎi)一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。

（2）轉讓使用權模式

在項目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權分割銷(xiāo)售的實(shí)際條件下，堅持買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營(yíng)的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。

（3）分散租賃模式

即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長(cháng)有短，且非一次性付清的經(jīng)營(yíng)模式，在這種模式下，一般是由開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司或物業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營(yíng)模式。