現在的市場(chǎng)局面已經(jīng)和10年前差別很大，由于外資購房主要集中在一線(xiàn)城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，而現在這類(lèi)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，即使‘限外令’放開(kāi)也不會(huì )出現大規模外資買(mǎi)房。

國務(wù)院總理李克強在今年全國兩會(huì )上所說(shuō)的“歡迎外國人來(lái)中國買(mǎi)房”，似乎并非只是一句寒暄。被限制多年的外資購房，打破藩籬的日子正漸行漸近。

深圳房地產(chǎn)研究中心負責人近日告訴記者，目前監管層正考慮取消樓市“限外令”，放開(kāi)外資購買(mǎi)中國樓市，不過(guò)像深圳這樣的一線(xiàn)城市，外資只可以購買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓等物業(yè)，普通住宅很可能仍將“限購”。

“中央層面對于樓市的調整思路早已確定要去行政化，因此，此前部分‘一刀切’的政策限制逐步放開(kāi)也是正常的。”接近住建部的一位消息人士稱(chēng)。

不過(guò)，對于“限外”取消的實(shí)際影響，業(yè)內人士接受采訪(fǎng)時(shí)分析認為，僅憑限外政策放松并不一定能帶動(dòng)海外熱錢(qián)進(jìn)入樓市投資，但對于北上廣深等一線(xiàn)城市的高端項目而言，或將起到釋放購買(mǎi)力的作用。

實(shí)際效果不大，但更重要的是由此釋放的政策維穩信號，這也讓政策調整背后的邏輯愈加清晰。

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“限令”正逐漸放開(kāi)

“現在中央對于樓市政策的調整，仍然處在釋放市場(chǎng)需求方面，逐步取消對外資購房的限制，直觀(guān)意義上來(lái)說(shuō)，就是在釋放外資購房需求。”國研中心一位負責人對本報記者表示，隨著(zhù)整體經(jīng)濟層面上對外資限制的放寬，購房需求上的放開(kāi)是“遲早的事”。

事實(shí)上，早在今年3月國家發(fā)改委與商務(wù)部就公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2015年修訂）》，在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，已經(jīng)刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類(lèi)條款。

這些限制類(lèi)條款包括：土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中。

上述深圳房地產(chǎn)研究中心負責人表示：“外資想要購買(mǎi)商務(wù)公寓現在仍受到政策限制，其實(shí)外資投資是好事，可以拉動(dòng)需求增加銷(xiāo)售收入。”

“是否全面放開(kāi)限外政策，目前決策層仍未確定，最快也要7月份前后。”上述接近住建部的消息人士指出，“由于這一政策主要針對的是一二線(xiàn)城市，而目前一二線(xiàn)城市正處于逐步回暖的市場(chǎng)行情下，一旦放開(kāi)可能會(huì )帶來(lái)部分城市的樓市過(guò)熱，這也不是中央希望看到的。”

北京一位高端樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監告訴記者，今年以來(lái)，北京高端樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)，不少高端項目的營(yíng)銷(xiāo)都瞄上了外資購房者這一客群，除了給予部分優(yōu)惠，在購買(mǎi)限制上也盡量幫助簡(jiǎn)化手續、解決一部分受限條件。

“現在對于外資購房來(lái)說(shuō)，雖然沒(méi)有在政策上明確放松，但在不少地方，外資購房可以享受一定的優(yōu)惠，同時(shí)購買(mǎi)以及貸款流程會(huì )給予不少方便。”招商銀行北京分行一位負責人向記者表示。

上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭告訴記者，政府在逐漸放開(kāi)一些行政干預政策，“限購”、“限貸”、“限價(jià)”都在退出，只有“限外”沒(méi)有明確發(fā)文取消，預計也會(huì )逐漸放松，但這個(gè)政策不一定是外匯管理局公開(kāi)發(fā)文取消，有可能是各地城市出臺政策或者是暗地里放松。

5月6日，廣東省江門(mén)市住建局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )宣布，取消實(shí)施了3年多的購房“限外”政策，以加快消化當地樓市庫存。

同時(shí)，深圳從5月份開(kāi)始，已經(jīng)悄然放松對外資購房的限制，過(guò)去港澳臺和華僑于內地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結婚證明或單身證明，內地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)，但目前不再需要提供證明，只需購房者在深圳無(wú)房則可，無(wú)需再證明配偶是否有房。

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外資買(mǎi)房不會(huì )大爆發(fā)

住建部聯(lián)合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過(guò)“限外”政策。按照規定，境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

“2006年出臺‘限外令’是有原因的，當時(shí)人民幣持續升值，國內物業(yè)價(jià)值處于低谷期，因此當時(shí)有大量外資通過(guò)投資中國房地產(chǎn)進(jìn)入中國市場(chǎng)。”當年在北京東直門(mén)附近開(kāi)發(fā)過(guò)住宅項目的一位開(kāi)發(fā)商對記者表示，由于位于使館區附近，該項目在當年熱銷(xiāo)，而購房者中超過(guò)50%的是外籍購房人及長(cháng)期在海外工作的中國人。

據這位開(kāi)發(fā)商回憶，當時(shí)不少外資購房者都一次性購買(mǎi)兩到三套，最多的曾一次購買(mǎi)了7套房。他表示，北京樓市在2007年前后迅速升溫，與當時(shí)大批外資涌入不無(wú)關(guān)系。

“在過(guò)去的10年中，中國房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作，同時(shí)，國際市場(chǎng)看好人民幣持續升值，大量熱錢(qián)不斷涌入，這造成了我國房?jì)r(jià)多年持續性暴漲；因此，對于外資進(jìn)入相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資在過(guò)去一個(gè)階段時(shí)間內的限制一直較為嚴格。”北京房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志稱(chēng)。

“現在的市場(chǎng)局面已經(jīng)和10年前差別很大，由于外資購房主要集中在一線(xiàn)城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，而現在這類(lèi)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，即使‘限外令’放開(kāi)也不會(huì )出現大規模外資買(mǎi)房。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示。

楊紅旭則認為，“限外令”取消與否涉及面并不大，因為外資買(mǎi)房考慮因素很多，比如人民幣是否升值可以套取匯差，現在人民幣是雙向波動(dòng)，美元在升值走強，所以外資不是很愿意來(lái)中國購買(mǎi)資產(chǎn)。

亦有業(yè)內人士擔憂(yōu)，中國放開(kāi)外資進(jìn)來(lái)炒房后，是否會(huì )引發(fā)類(lèi)似日本上世紀80年代末90年代初的問(wèn)題，當時(shí)日元升值，外資進(jìn)場(chǎng)炒高房?jì)r(jià)后撤出，很快又隨著(zhù)日元的貶值，引發(fā)日本樓市雪崩。

不過(guò)楊紅旭認為，中日情況有所不同，日本是在1985年后日元匯率快速升值，而中國對美元的匯率近年來(lái)已在緩慢升值，而且目前人民幣對美元保持浮動(dòng)匯率，并沒(méi)有快速升值，所以不用擔心中國重蹈日本覆轍。

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政策的維穩邏輯

雖然“限外”政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數購房需求，還有對未來(lái)的政策預期。

“整體來(lái)看，‘3·30新政’后，只有一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市樓市迎來(lái)紅五月，樓市整體回暖的趨勢并不明朗；其中，還有部分城市在需求釋放后，6月成交重新恢復平淡，樓市表現并不穩定。”同策研究中心總監張宏偉稱(chēng)。

“從各地樓市的成交走勢來(lái)看，市場(chǎng)的需求仍需利好政策來(lái)拉動(dòng)。”經(jīng)濟學(xué)家陳劍波表示，每當有救市政策出臺，樓市的成交就會(huì )出現放量，但成交上漲只能保持一兩個(gè)月，就又會(huì )回歸平淡。去年的“9·30”政策如此，今年的“3·30”政策也是如此。

陳劍波分析認為，限外政策放松與否，主要仍是為了引導預期。

從成交量上來(lái)看，“限外”放松后，江門(mén)市住建局統計的蓬江、江海區新建商品住房單月網(wǎng)簽數據創(chuàng )歷史記錄，中心城區二手樓市成交也比上月增加了近1/5。

而從深圳“限外令”在近幾年的變化來(lái)看，這一政策確實(shí)能起到“轉向”的目的。2008年樓市跌入谷底后，深圳在2009年曾將“限外令”取消過(guò)一段時(shí)間，即取消港澳臺居民在深圳只能購買(mǎi)一套用于自住的商品住宅的限制，不過(guò)仍然限制港澳臺居民個(gè)人購買(mǎi)包括商鋪、寫(xiě)字樓等在內的商業(yè)地產(chǎn)。此后樓市整體又出現過(guò)快上漲，隨后這一政策在2010年后再度收緊。

“如果不斷有利好政策出臺，則意味著(zhù)樓市在今年的寬松環(huán)境不會(huì )變，這對今年下半年的房地產(chǎn)走勢有利。”上述國研中心負責人稱(chēng)。

近期，各地方政府紛紛開(kāi)始調整公積金額度。在公積金政策的拉動(dòng)下，部分地方樓市也出現了一波放量。

6月11日，廣州市公積金中心提出的試行開(kāi)展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)獲批，廣州公積金中心還將試點(diǎn)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。據鏈家地產(chǎn)研究部數據顯示，在此之前的6月1日-7日，廣州全市一手房網(wǎng)簽量環(huán)比下跌11%。

政策調整正在形成合力，目標就是維穩樓市。