自從中央提出“大眾創(chuàng )業(yè) 萬(wàn)眾創(chuàng )新”的新政策后，全國不少地區出現了一股創(chuàng )業(yè)熱和創(chuàng )客潮，值得注意的是，當中一些重資產(chǎn)行業(yè)比如房地產(chǎn)業(yè)也在轉型涉足這一領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)公司SOHO就通過(guò)3Q服務(wù)平臺為創(chuàng )業(yè)者提供共享辦公，一時(shí)間類(lèi)似的共享辦公和共享服務(wù)平臺成為眾創(chuàng )領(lǐng)域的潮流。

業(yè)內人士分析，商業(yè)地產(chǎn)公司和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司是這一波眾創(chuàng )經(jīng)濟的主導者，他們不僅可以提供辦公硬件設施，還可以通過(guò)空間支持換取股權孵化，但這個(gè)領(lǐng)域門(mén)檻較低，因此，擁有軟件硬件綜合實(shí)力的平臺化房企才可能成為被認可的眾創(chuàng )服務(wù)商，也就是說(shuō)，創(chuàng )客們需要的不僅僅是一張辦公桌，后續配套的政策、融資、稅務(wù)支持將成為眾創(chuàng )行業(yè)競爭的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)+眾創(chuàng )

房地產(chǎn)企業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)公司轉型涉足眾創(chuàng )經(jīng)濟較為明顯。SOHO3Q是SOHO中國重要的共享辦公和眾創(chuàng )空間平臺。3Q運用O2O模式，即線(xiàn)上Online、線(xiàn)下Offline 的雙向結合，和網(wǎng)上購物類(lèi)似，從選房、訂房、付款交易，每個(gè)環(huán)節都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動(dòng)人群提供O2O 模式的辦公場(chǎng)所。

在SOHO3Q，客戶(hù)可以只租一個(gè)星期或一個(gè)月，只租一張辦公桌或一間辦公室，可以隨時(shí)隨地用手機預約、付款，享用WIFI、復印打印、咖啡等服務(wù)。目前SOHO3Q有兩個(gè)項目在運營(yíng)，分別是北京的望京SOHO以及上海的復興SOHO。北京項目目前辦公桌價(jià)格為800 元/周，獨立辦公室為1040 元/周；上海項目?jì)r(jià)格分別為600/780元/周。

優(yōu)客工場(chǎng)則是地產(chǎn)明星毛大慶于2014年創(chuàng )辦的眾創(chuàng )服務(wù)企業(yè)。優(yōu)客工場(chǎng)的分租模式與3Q空間存在差別：一方面自身沒(méi)有辦公空間，空間來(lái)自于其他合作業(yè)主；一方面相對于咖啡、打印機等配套，優(yōu)客工場(chǎng)主要是提供財務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)和人力資源等相關(guān)服務(wù)；另一方面，其價(jià)格預計低于3Q空間，也不會(huì )像創(chuàng )新工場(chǎng)等孵化器那樣免收租金。

資料顯示，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)在北京CBD、海淀、亦莊、大興、房山等區域迅速布局，優(yōu)客工場(chǎng)位于北京陽(yáng)光100的旗艦店正在緊張籌備中。3個(gè)月內在北京設立了13個(gè)共享辦公場(chǎng)地。此外，優(yōu)客工場(chǎng)與陽(yáng)光100置業(yè)簽署戰略合作協(xié)議，根據新的協(xié)議內容，雙方將在陽(yáng)光100位于沈陽(yáng)、成都、長(cháng)沙、武漢等城市的項目中尋覓合作機會(huì )，進(jìn)行包括“優(yōu)客工場(chǎng)”運營(yíng)在內的多種模式合作。

與優(yōu)客工場(chǎng)相類(lèi)似的輕資產(chǎn)平臺是3W咖啡。3W是由中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)家、創(chuàng )業(yè)家、投資人組成的人脈圈層，其業(yè)務(wù)包含天使投資、俱樂(lè )部、企業(yè)公關(guān)、會(huì )議組織和咖啡廳，3WCoffee是3W擁有的咖啡館經(jīng)營(yíng)實(shí)體。北京旗艦店位于中關(guān)村海淀圖書(shū)城南口籍海樓對面、深圳旗艦店位于南山科技園北區源興科技大廈東座。

今年5月7日，國務(wù)院總理李克強來(lái)到中關(guān)村創(chuàng )業(yè)大街3W咖啡。他坐下來(lái)與年輕人邊喝咖啡邊聊創(chuàng )業(yè)。蜂擁圍攏過(guò)來(lái)的創(chuàng )業(yè)者爭搶著(zhù)向總理介紹各自的項目。一時(shí)間，3W咖啡聲名鵲起，而這類(lèi)所謂的輕松休閑化的“小清新”平臺也開(kāi)始區別于傳統的創(chuàng )業(yè)園，受到不少微型創(chuàng )客的喜愛(ài)。

最后一類(lèi)房地產(chǎn)+眾創(chuàng )的模式主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導的園區孵化。張江高新區管委會(huì )2015年3月出臺了《關(guān)于開(kāi)展張江國家自主創(chuàng )新示范區創(chuàng )業(yè)示范工程建設的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，明確2015 年至2017 年，將形成一批有效滿(mǎn)足大眾創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)需求、具有較強專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力的眾創(chuàng )空間等新型創(chuàng )業(yè)服務(wù)平臺?；诖?，張江高科也啟動(dòng)了“895營(yíng)”創(chuàng )業(yè)服務(wù)平臺。

華夏幸福于去年底公告擬設立子公司太庫科技創(chuàng )業(yè)服務(wù)有限公司等孵化器經(jīng)營(yíng)管理公司。太庫科技與華夏幸福將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展模式、孵化器運營(yíng)、B2B 創(chuàng )新服務(wù)能力建設以及具體產(chǎn)業(yè)化項目落地等方面展開(kāi)合作，確定2015 年內的委托經(jīng)營(yíng)孵化器項目共計10個(gè)。

電子園區開(kāi)發(fā)商深圳華強則在今年初設立深圳華強北國際創(chuàng )客中心有限公司，著(zhù)力打造電子信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng )新平臺，成為電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)企業(yè)的孵化器。目前華強北國際創(chuàng )客中心的組成板塊包括創(chuàng )客空間、路演中心、創(chuàng )業(yè)咖啡館、孵化器等。今年6月，深圳華強控股股東與騰訊簽訂有關(guān)創(chuàng )客的戰略合作協(xié)議，騰訊將為雙方合作推薦智能硬件創(chuàng )業(yè)者提供線(xiàn)上線(xiàn)下騰訊資源。

眾創(chuàng )服務(wù)商平臺化趨勢

除了成本之外，眾創(chuàng )空間的興起還有靈活性的原因。傳統企業(yè)對于辦公空間的需求一是相對面積較大，二是不同的功能區要有劃分，三是有一定的層級觀(guān)念，四是要有一定的物理分隔。

而成熟的企業(yè)對于集聚效應的需求相對弱化，反而對于租金成本的承擔會(huì )有所考慮。雖然相同產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)可能同時(shí)入駐一個(gè)區域，但我們很少看到不同公司在同一個(gè)物理空間內穿插辦公。而處于創(chuàng )業(yè)期的企業(yè)則完全不同。創(chuàng )業(yè)期的企業(yè)人員相對較少，辦公流程不固定，甚至生存時(shí)間也存在較大的不確定性。

不過(guò)，眾創(chuàng )空間進(jìn)入門(mén)檻低。發(fā)展眾創(chuàng )空間并不需要依靠重資產(chǎn)模式舉債大興土木，而是重在為創(chuàng )業(yè)者提供不斷優(yōu)化的服務(wù)，并逐漸形成穩定的運營(yíng)機制。直白來(lái)說(shuō)，運營(yíng)商只需要用低折扣租下一層寫(xiě)字樓，然后將整體的空間規劃拆分成獨立或開(kāi)放的不同辦公單元，一家眾創(chuàng )空間就可以開(kāi)張，并不具備很強的技術(shù)壁壘。雖然成為一家優(yōu)秀的眾創(chuàng )空間提供商并不容易，但進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻很低。

中國整體上寫(xiě)字樓供應充足。根據仲量聯(lián)行的統計，預期2017 年，北京、上海甲級和乙級寫(xiě)字樓的存量規模將突破2000 萬(wàn)平，成都、廣州、深圳將突破1000萬(wàn)平。如此看，眾創(chuàng )服務(wù)商如果只是單純拼租金價(jià)格或者租地面積，并沒(méi)有真正的核心競爭力。業(yè)內人士分析，未來(lái)的眾創(chuàng )服務(wù)商，房地產(chǎn)企業(yè)如果想爭奪領(lǐng)先，必須將自己打造成一家綜合性眾創(chuàng )服務(wù)平臺，平臺化是未來(lái)的趨勢。

平臺服務(wù)商最關(guān)鍵的要素之一就是擁有強大的配套服務(wù)能力，比如租金管理、稅費財務(wù)管理和融資服務(wù)。目前幫助創(chuàng )業(yè)企業(yè)完成融資接觸有兩種模式，第一種是傳統的孵化器模式，平臺本身就是投資人，它們以提供物理空間、人員招聘等后臺服務(wù)來(lái)?yè)Q取創(chuàng )業(yè)企業(yè)的股權。第二種模式是平臺本身不提供資金，但有能力吸引投資人來(lái)投資平臺中創(chuàng )業(yè)企業(yè)。

另外，創(chuàng )業(yè)企業(yè)選擇眾創(chuàng )空間，除了考慮成本因素外，更多的還是考慮眾創(chuàng )空間能夠對其未來(lái)的發(fā)展起到的提升作用。美國的Wework 從來(lái)不認為自己是房地產(chǎn)類(lèi)公司，而把自己定義為一種社交媒體。創(chuàng )業(yè)圈之中的各方，如投資人、創(chuàng )業(yè)企業(yè)、消費者、政策制定者等需要交流，而眾創(chuàng )空間則成為有形的社交載體。通過(guò)不斷地組織活動(dòng)，公司路演等，創(chuàng )業(yè)圈中各方的交易變得易于達成。

最后，互聯(lián)網(wǎng)的運用能力被看做是眾創(chuàng )服務(wù)商平臺化的最典型特征。當平臺化發(fā)展到一定程度，互聯(lián)網(wǎng)將成為平臺服務(wù)能力最好的體現。當一個(gè)平臺最終崛起，其完全有可能和當地最容易取得地方政府支持的物理空間改造商達成戰略合作協(xié)議。換言之，其可以輕易成為眾創(chuàng )空間提供商的品牌提供者。

眾創(chuàng )空間的物業(yè)產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)權可以是分離的，而物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權和平臺品牌甚至也可以是分離的。比如，國內的SOHO 3Q目前更多地即在使用線(xiàn)上的資源整合，為創(chuàng )業(yè)企業(yè)服務(wù)。

房企涉足眾創(chuàng )盈利關(guān)鍵：解決創(chuàng )業(yè)企業(yè)的“痛點(diǎn)”

眾創(chuàng )空間的前景雖然受到認可，但其盈利模式仍是困擾業(yè)內的“老大難”。

在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，租金成本和運營(yíng)成本高企，眾創(chuàng )空間要滿(mǎn)足創(chuàng )業(yè)者對低成本、便利化的需求實(shí)屬不易。同時(shí)高成本和高服務(wù)之間的落差，也在很大程度上致使眾創(chuàng )空間在現階段難以摸索出成熟的盈利模式，目前房企在眾創(chuàng )空間的業(yè)務(wù)也多止于摸索階段。

目前看來(lái)，包括萬(wàn)科云城、SOHO3Q等在內的由開(kāi)發(fā)商主導的眾創(chuàng )空間也多是以租金作為重要收益來(lái)源。華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)園區70%的收入也來(lái)自于物業(yè)銷(xiāo)售，處于“以售養租”階段。但在業(yè)內看來(lái)，初創(chuàng )型企業(yè)在選址時(shí)更注重產(chǎn)業(yè)集聚和低廉租金，這對于追求租金溢價(jià)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑也是一種悖論。

也就是說(shuō)，房企本身追逐租金高毛利的訴求和創(chuàng )業(yè)企業(yè)注重成本控制的想法是有沖突的。眾創(chuàng )空間實(shí)際上是為創(chuàng )業(yè)者提供創(chuàng )業(yè)平臺和服務(wù)內容兩方面的服務(wù)，目前大多數的眾創(chuàng )空間實(shí)則仍停留在提供平臺的層面，租金收益是其主要的收益來(lái)源。從投資角度來(lái)看，這種重資產(chǎn)模式不是長(cháng)久之計。

目前部分企業(yè)也在探尋新的盈利模式。從事產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)的億達中國在今年也將重點(diǎn)目標客戶(hù)瞄準了科技創(chuàng )新型公司，在繼續主推資源整合服務(wù)方式的同時(shí)，將免費提供創(chuàng )業(yè)場(chǎng)所。但億達中國將擁有這些公司一定比例的股權，一旦這些公司經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展，億達中國將從中獲益。不過(guò)，這種入股模式要求園區對創(chuàng )業(yè)公司的實(shí)力和前景具有十分客觀(guān)的考量，風(fēng)險性較高。

事實(shí)上，地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)“眾創(chuàng )空間”考驗服務(wù)能力。實(shí)踐證明，租金減免、資金補助不足以長(cháng)期“黏住”創(chuàng )業(yè)者。走“專(zhuān)業(yè)化”路線(xiàn)，“吃透”一個(gè)或幾個(gè)領(lǐng)域，打通產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，扎扎實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)推廣、金融服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供給，幫助入駐企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中找到明確的位置，才是真正解決在孵企業(yè)“創(chuàng )業(yè)痛點(diǎn)”的良方。

不少開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入眾創(chuàng )后頻頻拋出“務(wù)虛”的服務(wù)，諸如行業(yè)沙龍、名師輔導、創(chuàng )業(yè)大賽、領(lǐng)導力培訓、知名投資人“背書(shū)”等，已不再像從前那樣有吸引力。相比之下，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資源合作與共享、創(chuàng )業(yè)企業(yè)融資壓力的切實(shí)緩解、政府各項扶持信息“最后一公里”的暢通送達，或許才是真正“務(wù)實(shí)”的創(chuàng )新之舉。